编者按
Editorial
长期以来，伦敦市在住房管理方面积累了大量的成功经验。但近些年来，随着移民数量的快速增加以及海外投资者在伦敦房地产市场投资热潮的出现，伦敦市中心区住宅拥挤现象再次出现。针对新现象，伦敦市政府推出了一系列针对性措施，其经验值得我国城市借鉴。
文/闫彦明
作为全球最发达、最成熟的城市之一，伦敦一直是各国研究城市规划、城市管理的标杆。但在近些年中，随着经济、贸易全球化的发展，全球人口的流动性也在增强，伦敦也因此成为对外来人口吸引力最强的城市之一，这在客观上导致了市中心区住房拥挤现象日趋严峻。
一、伦敦市中心区住宅拥挤的特征1、居民住房拥挤现象持续加剧
根据伦敦市政厅（GreaterLondonAuthorityCityHall）在年10月发布的《住房特点》的分析报告，伦敦市住宅拥挤现象在过去的十年中持续加剧。报告中列举了如下一些数据：
年，伦敦市22%的居民存在住房拥挤现象，且从年以来以5%的平均速度递增；
年，伦敦市租房方式居住的个人与家庭中37%的存在拥挤现象；其中，从人均住房面积来看，亚洲人和黑人的拥挤程度大约是伦敦市平均值的2倍；
年在伦敦市个单亲家庭中，约四分之一存在住房拥挤现象。
年，72%的房屋和28.5%的公寓套房处于过于拥挤的状况。
74.3%的通过社会方式进行租房的居民和72.1%的租用私人房屋的居民都居住在公寓套房里面（而非独幢公寓）。
这些数据从总体上显示出，自年以来，伦敦市居民租住房屋的居民中大多数处于居住拥挤的状况；而从住宅情况看，大部分的住宅楼与公寓都存在过于拥挤的现象，且以上这些情况在持续地恶化。图1反映了购房自住、社会租房、私人租房的比例对比，其中在公寓套房及其他房屋类别中，社会租房、私人租房的比重都超过了40%，这说明家庭购房占据很大比例——市区的独幢房屋数量远远少于公寓套房的数量。
图1伦敦市区租、住房比例比较
资料来源：GreaterLondonAuthorityCityHall.HousingCharacteristics[R].Oct.
2、居民合租房屋现象虽然比例不高，但高度集中于城市中心区
根据该报告，年有1.1%的居民（个合租的个人或家庭）以合租的方式居住，这个比例也英格兰和威尔士地区最高的。与过去相比，该项比例有显著地提高——年仅为0.3%（个合租案例），合租案例数量增加了个，增长率高达%。进一步看，合租这种过度拥挤的居住方式在伦敦市区的分布特点比较鲜明，即主要集中于市中心区域：以市中心为原点向外，合租房屋比例呈现了“扩散式下降”的总体趋势；但西部、北部的总体比例高于其他地区。具体参见图2：
图2年伦敦市合租房屋案例的空间分布
资料来源：同上。
进一步看，伦敦市区的租、住房集聚特点也较为明显：在号称“富人区”的西区，吸引了大量白领阶层的集聚，在租房方面的合租比例相对较为集中；在东部、南部则已经成为黑人、中低收入人群集中居住的区域，而部分地区由于租金和生活成本较低等因素而吸引了许多外来流动人口、移民等人群的集聚。另外，在长期的过程中，许多处于中产阶层位置的群体，出于对住房面积、子女就学等因素的考虑，也逐渐呈现出外迁的倾向。例如，HARPENDEN等周边的卫星镇基本上呈现出别墅化、大面积公寓化等特点，与市中心的1、2区住宅完全不同。
3、伦敦市区房价持续上涨，房价大幅度高于英国其他地区
根据英国国家统计局（ONS）年2月18日公布的数据，英国年12月房价年率涨幅较前月扩大，表现为DCLG房价指数年率上涨5.5%，前值为上涨5.4%。经季节调整后，英国12月平均房价较前月上涨0.9%。在过去一年里，英国大部分地区的房价年率涨幅开始强劲提升，其中伦敦地区的房价涨幅超过全国平均水平的两倍。另外，英国12月首次购房者购买房屋的平均价格较上年同期上涨7.4%。图3是英国国家统计办公室在年发布的资料，显示出伦敦与英国其他地区的房屋价格指数变动的对比情况：
图3英国不同地区房屋价格指数变动情况对比图
注：（1）未经过季节调整；（2）数据通过调整抵押贷款调查的方式收集而来。
资料来源：《HousePriceIndex,November》，officeofNationalStatistics（UK）。
另外，伦敦市中心区域房屋价格上涨及由此造成的住宿拥挤问题与空间相对饱和、供求关系相对紧张有关。据统计，年，大伦敦区域内新增供应量上涨%，达套住宅，但伦敦市中心区域却几乎没有新增住宅项目。在需求方面，预计伦敦人口将在10年后将由年的万增长至万，从而导致供需失衡情况进一步加剧。
二、伦敦市中心区住宅拥挤的主要成因在长期中，伦敦市在房地产市场管理方面采取了许多措施，但近年来由于市场供求关系的变化，导致了住宅拥挤现象的加剧。
1、移民数量持续增长
由于英国有着非常完善的社会福利制度，居民所享受的医疗、补贴等方面的待遇在发达国家中有一定优势，所以这受到了各国移民群体的青睐；另外，英国发达的教育体系、完善的公共服务等也是吸引各国移民的重要因素。其中伦敦是移民的重要目标城市。根据伦敦市政府有关统计，与年相比，几乎所有国家转移到伦敦长期居住的居民人数都出现了不同程度的增长，其中印度、波兰、尼日利亚等国移民数量增长较快。统计数据还显示，外来移民大量到来也带来高生育率；医院中出生婴儿中，三分之二的父母都是外来移民。可见，海外移民及出生率的提高，是导致伦敦市区住房紧张的一个重要因素。据估算，如果外来移民的增长势头不变，伦敦将在年之前人口突破万的大关。
图4非伦敦出生的居民：出生所在国前10位情况（与比较）
资料来源：CensusInformationScheme.CensusSnapshot:CountryofBirth,PassportsHeldandNationalIdentity,December.
2、海外住房投资导致房地产市场过热
长期以来，伦敦享有的安全投资信誉、透明的法律机制、较为稳定的国民经济以及在房地产市场价格的稳步上升等，使得伦敦市成为各国投资者进行房地产投资的理想地和规避资产配置风险的避风港。根据英国地产中介机构莱坊经纪公司（KnightFrank）的数据，年伦敦市区新建住房三分之二的楼花被亚洲客户买走，这些投资者购买的房地产类型几乎覆盖了伦敦中心城区从高端豪宅到普通公寓的所有商品房。另根据仲量联行估算数据，年伦敦的半数新建住宅是由海外投资者购买，投资总价值达到40亿-50亿英镑。结合图2、图4的情况看，伦敦市区的房屋价格在长期中保持了快速增长的态势，尤其是在上世纪90年代。
图-年伦敦房价指数增长趋势
资料来源：大伦敦政府研究报告.HousinginLondon—TheEvidenceBasefortheLondonHousingStrategy，.12.
由于海外富裕群体的持续投资，给伦敦房地产带来了多方面的冲击：一是房价的高企，改变了本土居民房屋使用方式。根据剑桥大学有关调查，在上世纪90年代初期，英国人中43%有自己的房产，但这个比例已经逐渐下降到了目前的35%，而且根据民意调查，还会有进一步下降的趋势。按照伦敦居民平均月薪英镑左右的水平，相当多的家庭难以负担巨额房价，被动地选择租房的方式。二是房价的不断高涨，也推动了住房租金“水涨船高”，由此进一步导致合租、投资者购买后再分租等情况日趋普遍，加剧了市区居住拥挤的状况。
3、交通成本不断提高，使得部分低收入群体选择在市区或近郊合租，以降低生活成本。
目前伦敦几乎是全球市内交通费用最昂贵的城市，与欧洲其他城市相比，伦敦的地铁、公交等公共交通费用要高出不少。自年起，伦敦市政府几乎每年都上调公共交通的综合费用，导致居民乘坐公共交通的通勤成本不断提高。年，伦敦巴士和地铁票价平均上涨33%；年，伦敦市政府宣布进一步上调公共汽车、地铁票价，以及伦敦市中心区拥堵费的收费；年伦敦的地铁和公交车票价平均上涨约8％；年1月起，伦敦公交票价平均上调4.2%；年底，伦敦市政府宣布年地铁票价将继续上浮4.2%左右。早在年，根据《福布斯》网站发布的美世咨询公司《年全球生活成本调查》报告就显示，在20个全球大型城市中，英国伦敦地铁单程票价达4.33美元，位于榜首，东京、柏林分别以3.25美元、2.69美元的地铁票价列第二、三位。虽然伦敦市政府将涨价解释为能够为伦敦的交通体系带来更多收益、有助于更新交通设施、提高服务等，但高昂的交通费用改变了相当一部分低收入群体的居住方式，被迫“蜗居”在市区一些租金相对低廉的公寓房内，从而加剧了市区居住拥挤的压力。
三、伦敦市政府缓解住宅拥挤的措施伦敦市长期以来在住房管理方面积累了大量的成功经验。例如，19世纪90年代开始，政府开始扩大公房建设，以缓解市区住房压力；到了第一、第二次世界大战期间，政府进一步加大对住房的干预，对住房建设提供补贴。又如，在上世纪中期以后，市政府大力推动城市交通体系建设，推动了大量人口搬到郊区居住，极大地缓解了市中心的居住压力等。但近年来，由于人口持续流入、市区住宅供给增量不足，出现了一些新的居住拥挤现象。对此，伦敦市政府积极推出了一些新的缓解措施。
1、控制移民过快增长态势
控制人口总量是遏制住房市场供求关系紧张的根本措施。在英国前工党政府执政的10多年里，每年进入英国的外来移民人口达到约25万人的水平，移民快速增长的现象及产生的经济、社会影响等已经引起了英国及伦敦市政府的高度
